„Chorvatsko dnes už není levnou alternativou k tradičně prémiovým středomořským destinacím. V nejžádanějších lokalitách se ceny přiblížily lukrativním oblastem Itálie, Řecka a Španělska. Země ale stále může nabídnout velmi dobrý poměr mezi dosažitelností z České republiky, bezpečností, kvalitou moře, členstvím v Evropské unii a omezenou nabídkou pobřežních nemovitostí,“ říká Veronika Pecková, realitní makléřka společnosti Luxent – Exclusive Properties.
Ceny luxusních vil se pohybují v milionech eur
Růst cen byl dle odbornice realitní kanceláře v uplynulých letech výrazný: „Podle chorvatského statistického úřadu se ceny rezidenčních nemovitostí na jadranském pobřeží ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 meziročně zvýšily o 14,5 %.“
Prémiový segment na chorvatském pobřeží začíná u apartmánů na hodnotě 250 až 400 tisíc eur. U těch větších, penthousů nebo nemovitostí v první linii u moře ceny často přesahují hranici 500 tisíc eur. U samostatných vil začínají zpravidla na jednom milionu eur. „Nejčastější cenové rozpětí exkluzivních vil s bazénem a výhledem na moře se pohybuje kolem 1,2 až 2,5 milionu eur, tedy cca mezi 30 až 60 miliony korun. Výjimečné nemovitosti v bezprostřední blízkosti moře, s vlastním přístupem k vodě, kotvištěm nebo rozsáhlejším pozemkem, se mohou prodávat za tři až pět milionů eur i více,“ popisuje Veronika Pecková.
Největší hodnotu mají nemovitosti, které nelze jednoduše nahradit
Právě omezená nabídka kvalitních nemovitostí je jedním z hlavních faktorů, který podporuje dlouhodobý potenciál chorvatského trhu. U luxusního segmentu totiž nerozhoduje pouze velikost domu a počet metrů čtverečních, ale především jedinečnost konkrétní lokality. „Dobře navržená vila o ploše 250 m² v první řadě u moře může mít vyšší hodnotu než dům o ploše 500 m² ve druhé nebo třetí linii,“ doplňuje Veronika Pecková.
Nejdražší jsou tak nemovitosti v první linii, s nerušeným výhledem, přímým nebo snadným přístupem k vodě, dostatkem soukromí a kvalitním architektonickým řešením. Významnou roli hraje rovněž možnost kotvení člunu, bazén, venkovní kuchyně, wellness zázemí a další prvky, které zvyšují komfort užívání. Příkladem je luxusní vila na ostrově Krk. Nachází se pouhých 90 metrů od pobřeží a díky chráněné zelené zóně před domem nabízí vysokou míru soukromí i nerušené výhledy na moře a Krčský most. Nemovitost prošla precizní rekonstrukcí a díky třem samostatným apartmánům nabízí vysokou míru flexibility – od soukromého využití po kombinaci bydlení a pronájmu.
Důležitou roli hraje právní prověrka
Při nákupu nemovitosti v Chorvatsku je podle expertky zásadní věnovat pozornost nejen samotnému interiéru, ale také právnímu a stavebnímu stavu. Kupující by měli ověřit zejména shodu údajů v katastru a pozemkových knihách, vlastnické vztahy, případná věcná břemena, legalitu stavby, hranice pozemku a vztah k pobřežnímu pásmu, podmínky krátkodobého pronájmu nebo možnosti další výstavby v okolí.
„Právní prověrka musí rovněž potvrdit, že stavební a užívací povolení odpovídají skutečné podobě stavby. Pozemkové knihy evidují vlastnická práva, hypotéky, břemena a případné spory, zatímco katastr obsahuje technické informace o parcelách a stavbách. Oba zdroje je proto potřeba porovnat,“ upozorňuje realitní makléřka společnosti Luxent – Exclusive Properties.
Češi kupují hlavně pro vlastní využití a ochranu hodnoty
Zájem českých klientů o chorvatské vily a prémiové apartmány se v posledních letech výrazně zvýšil, zároveň se ale profesionalizoval. „Kupující jsou dnes náročnější. Méně se rozhodují pouze podle vzdálenosti od pláže a více sledují právní stav, kvalitu stavby, provozní náklady, možnost celoročního využití, dostupnost letiště či služby v okolí. Významným impulzem bylo také přijetí eura a vstup Chorvatska do schengenského prostoru, které zjednodušily cestování i vlastnictví nemovitosti,“ uvádí Veronika Pecková.
V luxusním segmentu převažují bonitní soukromí klienti a podnikatelé, kteří hledají nemovitost pro vlastní využití a zároveň chtějí část majetku uložit do hmotného aktiva v rámci Evropské unie. Pro stále více z nich přitom nejde pouze o sezonní rekreační zázemí, ale o druhý domov pro delší pobyty během celého roku. Čistě výnosoví investoři tvoří menší část trhu – u prémiových vil nebývá hlavním cílem maximalizace krátkodobého výnosu, ale především kvalita lokality, ochrana hodnoty a možnost nemovitost využívat.
Pronájem pak slouží především jako doplněk, který pomáhá pokrýt provozní náklady. U kvalitních prémiových vil lze podle odbornice očekávat hrubý roční výnos přibližně tři až šest procent z pořizovací ceny, čistý výnos se po odečtení nákladů nejčastěji pohybuje kolem 1,5 až 3,5 procenta.
Nejžádanější jsou Istrie, Dalmácie a oblast Zadaru
Hlavní části chorvatského pobřeží oslovují různé skupiny kupujících. Istrie je oblíbená především díky dobré dostupnosti z České republiky, kvalitní gastronomii, vinařství a kultivované krajině. Klienti zde často hledají nemovitosti s větším soukromím, pozemkem a možností využití po větší část roku. Prémiové jsou zejména Rovinj, okolí Poreče, Novigrad a vnitrozemské kamenné vily s velkými pozemky.
Dlouhodobě silnou pozici si drží Dalmácie. Oblasti kolem Splitu, Trogiru, Primoštenu, Rogoznice nebo ostrovů Brač a Hvar těží z kombinace atraktivního pobřeží, marin, historických měst a mezinárodní dostupnosti. Typickou ukázkou prémiového segmentu Dalmácie je mezonetový apartmán 4+kk v přímořské obci Okrug Donji na ostrově Čiovo. Nemovitost v první řadě u moře je součástí komorní rezidenční budovy, jejíž společné prostory zahrnují střešní terasu s lehátky, fitness centrum či saunu. Kaskádovitě uspořádaný exteriér pak vytváří několik soukromých relaxačních zón se zahradou, terasami a vlastním bazénem.
Vedle zavedených prémiových lokalit získává pozornost také oblast Zadaru (lokality jako Petrčane, Zaton, Sukošan, Sveti Filip i Jakov, Biograd na Moru nebo ostrov Ugljan). Nabízí totiž velmi dobrý poměr ceny, dostupnosti a dalšího růstového potenciálu díky letišti, kvalitní infrastruktuře a snadnému přístupu na okolní ostrovy. Příkladem tohoto trendu je moderní vila situovaná přímo na břehu Jaderského moře. Na užitné ploše 210 m² skýtá několik pokojů, hlavní ložnici s en-suite koupelnou a obytný prostor s přímým vstupem na terasu. Nemovitost obklopuje středomořská zeleň, nechybí ani venkovní bazén či relaxační lounge zóna.
Další ukázkou v atraktivní oblasti Zadar je elegantní vila s vyhřívaným bazénem a dvěma samostatnými obytnými jednotkami. Nabízí celkem pět ložnic, několik teras (mj. s venkovní kuchyní) a výhledy na moře. Díky samostatnému apartmánu v prvním patře poskytuje maximální flexibilitu pro rodinné bydlení i investiční využití.
Realitní kancelář Luxent – Exclusive Properties působí na českém trhu od roku 2008 a za 18 let svého fungování se stala jedním z významných aktérů na trhu s exkluzivními nemovitostmi. Nabízí komplexní spektrum služeb od zprostředkování prodeje, koupě a pronájmu nemovitosti přes investiční, finanční a projektové poradenství až po marketingové a analytické služby. Portfolio společnosti zahrnuje rezidenční, historické i komerční objekty. Za dobu své existence kancelář zprostředkovala prodej a pronájem více než 3 000 nemovitostí. Součástí činnosti realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties je také spolupráce s developery. Mezi aktuálně nabízené developerské projekty patří například krkonošské apartmány Harrachov Peaks a Apartmány Albeřice či exkluzivní apartmány Laka Living a Rezidence Svatá Barbora na Šumavě, projekt energeticky úsporných rodinných domů nedaleko Prahy Malostranská ve Velkých Popovicích nebo nízkoenergetické projekty ve středních Čechách Kladno Living a Nová Cihelna Kladno. Luxent se věnuje také prodeji rekreačních a investičních nemovitostí v zahraničí, například v Dubaji, Chorvatsku, Španělsku, Ománu, Indonésii či na Slovensku.
Skupina Luxent, jejímž základním pilířem je realitní kancelář Luxent – Exclusive Properties, zároveň založila fond kvalifikovaných investorů Luxent Fund SICAV s nemovitostním podfondem.
Další informace:
Crest Communications
Marcela Kukaňová, tel.: 731 613 618, marcela.kukanova@crestcom.cz
Michaela Muczková, tel.: 778 543 041, michaela.muczkova@crestcom.cz
