Cena sama o sobě z nemovitosti „trofej“ nedělá
Na realitním trhu se pro označení nemovitostí, které se svou hodnotou a charakterem vymykají běžné nabídce, používá pojem trofejní. Jejich podstata přitom nespočívá ve vysoké ceně, rozloze nebo nákladném vybavení.
Aby bylo možné nemovitost označit za trofejní, měla by splňovat alespoň tři z těchto čtyř kritérií: nenahraditelnost, prestižní adresu, doložitelný příběh (spojení s architektem, původním majitelem nebo historickou událostí) a stav odpovídající jejímu významu. Právě poslední bod je důležitý – objekt, který potřebuje zásadní záchranu a rozsáhlou rekonstrukci, představuje spíše samostatný projekt než hodnotnou trofejní nemovitost.
„Trofejní nemovitost poznáte podle toho, že ji nelze nahradit, a to ani při neomezeném rozpočtu. Rozhoduje místo, příběh a charakter, které už se nedají jednoduše zopakovat. Cena přitom není samostatným kritériem. Vysoká hodnota zhruba od 50 milionů korun bývá až důsledkem vzácnosti, sama o sobě ji ale nedokazuje,“ vysvětluje Emil Kasarda, zakladatel a majitel skupiny Luxent, a dodává: „Proto se takové domy a byty prodávají jinak: srovnatelné transakce neexistují, vážných kupců je jen hrstka a o úspěchu rozhoduje, jestli dokážete příběh domu převyprávět tak, aby ho kupec chtěl převzít.“
Úzký segment, ve kterém rozhoduje znalost nemovitosti
Historická sídla a nejdražší vily se na trhu objevují v malých počtech a část prodejů probíhá neveřejně. Neexistují proto souhrnné statistiky, které by přesně zachycovaly celý tento niche segment. „Co se týče našich zkušeností, za posledních pět let jsme v Luxentu prodali celkem sedm historických sídel, což považujeme za velký podíl na takto specifickém trhu a důkaz našeho know-how. Trofejních nemovitostí se totiž objeví pouze pár kusů za rok, čemuž pak odpovídají i prodeje v řádu jednotek,“ popisuje realitní makléřka Luxentu Lenka Munter.
Prodej takového objektu přitom vyžaduje důkladnou znalost jeho historie, architektury, lokality i aktuálního stavu. Zásadní je také umět rozpoznat, co z něj dělá nenahraditelnou nemovitost a pro jakého kupujícího bude mít tato vlastnost skutečný význam. „Zatímco u běžné nabídky může hrát hlavní roli dispozice, cena nebo technické vybavení, zde je důležité rozpoznat specifické hodnoty nemovitosti. Může jít o charakteristický rukopis architekta, původní řemeslné detaily nebo jedinečné propojení stavby s okolím. Zásadní je, aby hodnotu těchto prvků vnímali jako podstatnou prodávající i kupující a aby se jejich představy o významu a potenciálu nemovitosti potkávaly,“ komentuje realitní makléřka Luxentu Pavla Kalousová. Doba prodeje se tak velmi různí – může trvat od několika týdnů až po tři roky.
Kupující mají stejný cíl: vlastnit něco, co se nedá zopakovat
U těchto unikátních sídel se mezi zájemci často objevují podnikatelé, kteří své firmy vybudovali v devadesátých letech a dnes přemýšlejí také o tom, co po nich zůstane. Taková nemovitost pro ně může představovat rodinné zázemí, místo pro setkávání několika generací i součást odkazu, který chtějí předat svým potomkům. Vedle samotné stavby tak kupují rovněž možnost navázat na historii konkrétního místa a stát se její další kapitolou.
V případě nejdražších pražských nemovitostí je okruh zájemců věkově pestřejší a vedle podnikatelů se mezi nimi objevují také mladší klienti a nástupnické generace majetných rodin. Důležitou roli pro ně hraje soukromí, atmosféra domu nebo adresa, která se na trhu objevuje jen zřídka. Zahraniční zájemci pak podle zkušeností Luxentu tvoří v tomto segmentu menšinu.
„Společným jmenovatelem kupců trofejních nemovitostí je snaha vlastnit něco, co nemá snadno dostupnou alternativu. Část z nich ji pak vnímá také jako dlouhodobé uložení části majetku ve smyslu určité formy ,rodinného stříbra‘. Nejde přitom o příslib budoucího zhodnocení, ale o vlastnictví vzácného aktiva, jehož charakter a nabídka jsou výrazně omezené,“ doplňuje Lenka Munter.
Jak vypadají trofejní nemovitosti na českém trhu?
Rozdílné podoby trofejních nemovitostí ukazuje i aktuální portfolio Luxentu. Výjimečné spojení soukromí, historické architektury a moderního komfortu představuje unikátní vila s rozlehlou zahradou na pražských Hřebenkách. Dům z roku 1910 obklopuje pozemek o rozloze přes 3 300 m² se vzrostlými vzácnými stromy, který svým charakterem připomíná zámeckou zahradu. Vytváří tak klidné a soukromé zázemí, přestože centrum města zůstává snadno dostupné. Zrekonstruovaná nemovitost, jež má i věž poskytující panoramatické výhledy na Prahu, v sobě harmonicky propojuje historickou eleganci s exkluzivním vybavením, vzácnými materiály a špičkovými moderními technologiemi. Splňuje tak nejvyšší nároky na komfortní a reprezentativní současné bydlení. Hodnotu objektu navíc podtrhuje samotný pozemek, který nabízí možnost dalšího rozvoje.
Jinou podobu trofejního bydlení, kde hraje zásadní roli poloha a omezená nabídka podobných nemovitostí v dané lokalitě, představuje prvorepubliková vila v diplomatické čtvrti Bubeneč. Dům má užitnou plochu 726 m² a vznikl v letech 1914 až 1920. Význam nemovitosti spočívá především v jejím umístění v rezidenční čtvrti, kde se podobné domy objevují na trhu jen zřídka.
Dalším příkladem nemovitosti, jejíž hodnota vychází z historie a architektonického dědictví, je zámek Trnová nedaleko Prahy, spojený hned se třemi výraznými českými osobnostmi. V roce 1860 panství získal Vincenc (Čeněk) Daněk, zakladatel strojírenské továrny Daněk a spol., která položila základy pozdějšího koncernu ČKD. Nechal zde postavit hodinovou věž a zámek opravil v duchu neogotiky. S Trnovou je spojený také František Škroup, jehož bratr Václav zde vlastnil velkostatek. Okolní krajina inspirovala skladatele při tvorbě hudby k opeře Fidlovačka, jejíž závěrečná píseň se později stala českou hymnou. Zámek pak opakovaně v letech 1907 až 1911 navštěvovala slavná operní pěvkyně Ema Destinnová. Budova, která byla v roce 1994 prohlášena za národní kulturní památku, může sloužit jako rodinné sídlo, přičemž areál zároveň nabízí možnosti komerčního využití.
Mimo Prahu trofejní nemovitost dále ilustruje např. Rezidence Rubin Palace v Karlových Varech. Citlivě rekonstruovaný objekt nabízí šest apartmánů s balkony či terasami a interiéry navrženými německou designérkou Simonou Fritz. V tomto případě se propojuje charakter památkově chráněné historické stavby s polohou v bezprostřední blízkosti lázeňské kolonády, vysokým standardem současného bydlení a pestrými možnostmi využití domu.
Nenahraditelnost ale nemusí vycházet jen z historie nebo rozlehlého pozemku. V centru Prahy ji může vytvářet také architektonické řešení a komorní charakter rezidence. Quadrio Residence zahrnuje pouze 13 bytů a její součástí je např. mezonet o celkové ploše 177 m² včetně teras, se dvěma lodžiemi a působivou výškou stropu přes osm metrů. Z galerie bytu se navíc otevírá výhled na sochu hlavy Franze Kafky od Davida Černého, jedno z nejvýraznějších děl současného umění. Na podobě projektu se podílel renomovaný architekt Jakub Cigler. Novostavba současně poskytuje veškerý komfort městského bydlení, včetně komfortních garáží.
Realitní kancelář Luxent – Exclusive Properties působí na českém trhu od roku 2008 a za 18 let svého fungování se stala jedním z významných aktérů na trhu s exkluzivními nemovitostmi. Nabízí komplexní spektrum služeb od zprostředkování prodeje, koupě a pronájmu nemovitosti přes investiční, finanční a projektové poradenství až po marketingové a analytické služby. Portfolio společnosti zahrnuje rezidenční, historické i komerční objekty. Za dobu své existence kancelář zprostředkovala prodej a pronájem více než 3 000 nemovitostí. Součástí činnosti realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties je také spolupráce s developery. Mezi aktuálně nabízené developerské projekty patří například krkonošské apartmány Harrachov Peaks a Apartmány Albeřice či exkluzivní apartmány Laka Living a Rezidence Svatá Barbora na Šumavě, projekt energeticky úsporných rodinných domů nedaleko Prahy Malostranská ve Velkých Popovicích nebo nízkoenergetické projekty ve středních Čechách Kladno Living a Nová Cihelna Kladno. Luxent se věnuje také prodeji rekreačních a investičních nemovitostí v zahraničí, například v Dubaji, Chorvatsku, Španělsku, Ománu, Indonésii či na Slovensku.
Skupina Luxent, jejímž základním pilířem je realitní kancelář Luxent – Exclusive Properties, zároveň založila fond kvalifikovaných investorů Luxent Fund SICAV s nemovitostním podfondem a nově také společnost Luxent Design Concierge, která zastřešuje celý proces potřeb nemovitosti. Její tým spojuje zkušenosti z realit, developmentu, investic, architektury, stavebnictví, interiérů i obchodního řízení, díky čemuž se na nemovitosti dívá nejen z hlediska realizace, ale také jejich budoucího využití, provozních nákladů a dlouhodobé hodnoty.
Další informace:
Crest Communications
Marcela Kukaňová, tel.: 731 613 618, marcela.kukanova@crestcom.cz
Michaela Muczková, tel.: 778 543 041, michaela.muczkova@crestcom.cz
